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从跑马圈地到价值回归 五问旅游度假地产

人人弯腰就可以捡到黄金的时代悄然落幕,哪怕是曾被一众开发商视为“偏门武器”的旅游度假地产,玩法也在迅速转变。近日,在一场“非标准产品及解决方案深圳论坛”上,S MA R T度假地产专家委员会秘书长王旭称,过去三年,S MA R T持续在向整个行业诠释如何打造一个成功的度假地产项目,今年随着互联网创新及共享经济的延展,更深入探讨整个度假地产中的生态链条及生态体系。

“你见过谁从这个角度来谈旅游地产?”万科前执行副总裁、中城新产业(深圳)有限公司董事长刘爱明为这种与众不同的玩法点赞。在他看来,旅游地产其实是一个产品,旅游是目标,地产只是结果。只有以旅游为主,以客户为本,将旅游产品做好,才能吸引大量客户。

这些年的市场反馈也证实,彼时“旅游搭台,地产唱戏”的粗放式开发模式已逐渐将一大批度假项目推至门可罗雀的“悬崖”。房地产进入白银时代,如刘爱明所强调的,开发商一定要学会价值回归。那么,旅游度假地产又该如何通过价值回归、以人为本的方式完美“逆袭”?本期黄金楼市将从五个维度详细剖析。

一、在开发前期,度假地产项目该怎么做?

“与传统住宅地产内容有所区别,度假地产、文旅地产、商业地产、养老地产等运营类地产的软性要求更严格。如何打造更好的软件功能来配合硬件开发因此也成为运营类项目吸引大量客流的关键性因宜宾最好的癫痫医院素。”在SM A R T度假地产专家委员会秘书长王旭看来,只有在开发前期做好项目定位,才能为后期运营打下基础,从而在较短的窗口期内获得最有效的客群和最广泛的覆盖面。

“比如新加坡金莎,针对不同客群,三栋塔楼的定位及功能各不相同……每栋都选择了非常不一样的合作伙伴。”曾操盘过澳门威尼斯人、新加坡金莎等世界顶级目的地综合体项目的StevenH icks举例说,在建筑策划初期,操盘手应根据地域、国家、文化风俗等细分研究客群属性,并针对不同的客群详细定义建筑的内部功能,打造最精准的产品。

StevenH icks指出,大型度假综合体的开发前期需要三个预设条件:第一,项目创始人或者所有人必须对项目形成非常明确的愿景,这样才能保证整个产品自始至终、从上到下有统一协调的目标;其次,必须有足够的资金去支持这样的项目;此外,必须建立一支非常精准和有专业能力的团队来执行项目的初始愿景。

二、投资回报长周期之下,如何实现最高回报率?

相比传统住宅地产,旅游度假地产项目规模大,投资多,建设周期长,投资回报周期更长。如何实现最高回报率?

StevenH icks的看法是,若想在这个产业内获得最高回报率,首先必须通过非常严谨的市场调研和客户调研识别机会和可能性。此外,务必与这个领域最尖端、最前沿的人保持密切沟通,研发新知识哪个医院治疗精神运动性癫痫最可靠、新理念,以保证产品和商业模式的先进性。当然,项目必须由一个高效高能力的团队来执行,并让合作伙伴做自己擅长的专业。而且,这个领域的快速性往往超乎想象,当你还在思考的时候,别人已经将之实践,甚至进行第一二代产品升级,所以速度至关重要。值得重视的是,开发商还必须掌握核心技术部分。

StevenH icks还提出一个有趣的观点,让专业的合作伙伴在开发商搭建的基础平台上投资,实现自身产业增值,从而达到共赢。

王旭对此持相似观点。他说,传统开发商如果没有引入新资源转换新思维找到新的合作伙伴,很难打造成功的度假地产产品。只有掌握核心内容、垄断资源的开发商才有可能获取核心利润,实现价值的最大化。

三、互联网对旅游度假地产,产生什么颠覆性影响?

正如此前华侨城股份有限公司董事长刘平春所说的,古老的建房子的行业要与走在最前沿的互联网相结合,这是现在地产界普遍面临的一个新问题。

“实际上,互联网的虚拟空间颠覆了实体空间的价值。”万科前执行副总裁、中城新产业(深圳)有限公司董事长刘爱明认为,按照传统思维下的定价模式,一个物理空间会有自己的定价,但在互联网思维下,这个空间可能换成另外一种定价模式。“地产人从事的事儿无非是一个空间或卖或经营,真正的互联网颠覆就在这儿,这个空间的定价体系将变成互联网定价体系,地产人可能要认真学习新的定价体系,重新估值物理空间。否则你去投资患上了癫痫病应该要怎么进行治疗呢?,却不知道投资对象究竟值多少钱。”他进一步解释,在互联网下,每个人的能力、行为方式、彼此的连接都发生变化,由人构成的企业也变了。物理空间估值体系发生变化的背后,还是因为客户变了。

刘爱明同时强调,互联网在对客户细分方面有天然的优势,客户越细分,特征越明显,开发商越能根据不同客群进行针对性的服务。所以,互联网就是让开发商有一个更好的方式去服务客户。

“游戏规则变了,原来的游戏方式自然不一样。”王旭称,以后卖房子就如同卖现代互联网产品,生产之前就知道谁要买单,消费者的需求是什么。

四、旅游地产究竟是以旅游为主还是以地产为主?

地产与旅游联姻已然成为一种时尚,然而,在国内旅游地产项目开发中,以地产为主几乎成了一个有中国特色的普遍现象,旅游项目基本只是地产销售的噱头和附属配件。“90%房企进入旅游地产是为了圈地。”有业界人士如是评论。

在这样的背景下,刘爱明一针见血地提出质问,不管是旅游地产还是商业地产,抑或产业地产,究竟要以旅游、商业、产业为主,还是以地产为主?“我们从事地产开发二三十年,绝大部分人都没能回答清楚这个问题。”

在刘爱明眼中,旅游地产当然要以旅游为主,只要以地产为主都玩不下。“现在中国根本没有几个运营得好的旅游地产项目,大部分开发商都是跑马圈地之后盖旅游别墅,满心想着卖房。却未曾想过,客户前来旅游更多是为了观看风景,享受旅游服广西治癫痫病正规的医院务。”

刘爱明说,地产只是结果,将旅游产品做好,吸引大量的客户才是目标。谈旅游就有客户,谈地产就没有客户。“房地产进入下半场,开发商一定要学会价值回归,所谓价值回归就是从客户出发,考虑客户的需求和感受,抓住客户的痛点。”

五、旅游度假地产如何与其他地产有效衔接?

度假地产正在逐渐演变成一种新的城市刚需。在这种刚需的背后,旅游度假地产不再是单一的地产,当度假消费从封闭世界走向开放,技术、资本、创新和需求推动其与其他地产业务之间的边界日趋模糊。而这其中,度假地产与商业地产的衔接就尤为紧密。“多年来度假地产所做的事情就是把客群从人群聚集的城市引到原来没有人的地方,不管是打亲子牌,还是利用娱乐、休闲、艺术手段。”王旭称,只要能吸引人流就是王道,商业地产与度假地产的界限已经非常模糊,未来商业地产也可能以“城市微度假”的模式发展。

事实上,商业微度假的趋势在2015年已然非常凸显。“商业空间若想取胜,必须为消费者提供身临其境的理由。这个理由是什么?简单来说就是城市微度假。”王旭认为,以后城市商业空间的核心主导将会是度假体验。也正因此,度假地产里面有三个词也同样适用于商业地产,第一个是娱乐,以娱乐为导向才能吸引客流。第二个是传播,打造各种产品之前要懂得制造传播亮点,品牌才能随之传播。第三个是文化,很多产品携带的文化及品牌信息所传递的价值,往往才会让客户觉得有意义。

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